ESG-ul, noul limbaj al valorii imobiliare. De ce clădirile „verzi” câștigă teren în România
Pe baza discuției din podcastul 4Construct, realizat de Forumul Construcțiilor, avându-l ca invitat pe Alina Bordei, Director ESG la CBRE.
Cătălina Manoloiu (Miu)
Business Development Director
84% dintre investitori caută clădiri cu consumuri reduse de energie, 79% vor clădiri certificate, iar 77% cer surse de energie regenerabilă. Cifrele, citate de CBRE, spun aproape totul despre direcția în care se mișcă piața imobiliară: sustenabilitatea a încetat să mai fie un accesoriu de imagine și a devenit criteriul după care se decide dacă un activ are sau nu viitor.
Despre acest subiect a fost cea mai recentă ediție a podcastului 4Construct, care a avut-o ca invitată pe Alina Bordei, Director ESG la CBRE — companie de consultanță imobiliară fondată în 1906 în Statele Unite, prezentă astăzi în peste 100 de țări, cu o cotă de piață de 12% la nivel mondial și afaceri de 35 de miliarde de euro în 2024. În România, CBRE activează din 2007.
ESG, pe scurt: mediu, social, guvernanță
Pentru mulți, ESG rămâne un termen tehnic și, prin urmare, ușor de ignorat. Alina Bordei avertizează că această reacție nu rezolvă nimic și compară situația cu cea a ratingurilor de credit din America de acum două decenii — termeni pe care mulți nu i-au înțeles până când nu au rămas fără case.
Atunci când nu înțelegem un termen, avem tendința să-l ignorăm. Dar asta nu ne salvează de efectele faptului că nu îl înțelegem.
Acronimul acoperă trei direcții: mediu (cât consum și cât poluez), social (cum îmi tratez oamenii, lanțul valoric și comunitățile) și guvernanță (cât de transparent sunt, ce politici anticorupție am implementate). În esență, spune Bordei, este limbajul pe care îl vorbesc acum băncile și fondurile de investiții atunci când decid o finanțare, o achiziție sau o închiriere. Totul se reduce, până la urmă, la costul capitalului.
De la PR la obligație legală
Multă vreme, rapoartele de sustenabilitate au fost documente voluntare „cu poze frumoase, cu cifre”, dar fără obligații legale și fără verificare independentă. Lucrurile se schimbă. Din 2020 există taxonomia europeană — un sistem de clasificare a activităților sustenabile — la care se adaugă directiva de raportare CSRD, cu cadre clare despre ce și cum trebuie raportat, plus obligația ca rapoartele să fie auditate.
Recent, pachetul Omnibus a redus birocrația fără a renunța la ambițiile de sustenabilitate: pragurile s-au modificat, iar numărul companiilor obligate să raporteze a scăzut la nivel european cu aproximativ 80%. Au rămas vizate firmele cu peste 1.000 de angajați și o cifră de afaceri de 450 de milioane de euro.
IMM-urile au trecut într-o categorie voluntară — însă, fiind parte din lanțul valoric (Scope 3) al companiilor mari, sunt încurajate să continue raportarea. În România, directiva CSRD a fost transpusă doar parțial, prin Ordinul Ministerului Finanțelor 85/2024, motiv pentru care țara se află în procedură de infringement.
Valoarea activului: verde versus „brun”
Mesajul central al discuției: o clădire sustenabilă valorează mai mult. Pentru un activ certificat, clasa A, cu o traiectorie clară de decarbonizare, șansele de a obține un credit verde sunt mult mai mari — deci e mai ușor de vândut. În schimb, un „activ brun”, fără strategie, e mai greu de finanțat în condiții avantajoase.
Asta nu înseamnă că activele brune nu au cumpărători: fondurile de tip value-add pot prelua o clădire clasă B bine poziționată și, printr-un retrofit energetic, o pot transforma în clasă A.
La un NOI comparabil pot să vând cu un yield comprimat, și atunci poate să fie chiar cu două cifre procentul cu care crește valoarea.
Riscul opus este cel al activelor „blocate” — stranded assets. Din 2023, performanța energetică se calculează după o metodologie nouă, raportată la energia primară, nu la cea finală. O clădire care nu este modernizată riscă să alunece de la clasa A spre C sau D, devenind tot mai greu de vândut și de închiriat: băncile nu o finanțează ușor, iar chiriașii corporate o ocolesc, ceea ce duce la spații neînchiriate pe care proprietarul ajunge să le susțină din buzunarul propriu.
Amenzile pe care le dă piața
Taxonomia nu vine cu amenzi directe. Sancțiunile sunt indirecte și le dă piața: finanțări mai scumpe, chiriași pierduți, investitori care raportează și care te ocolesc.
Amenzi directe nu ai, dar nu o să ai nici avantaje dacă nu ești aliniat.
Pe partea de finanțare, un credit verde presupune trei pași — eligibilitate (aliniere la taxonomie), un dosar cu ambiții asumate și monitorizare anuală. Dobânda este cu 0,1–0,8 puncte procentuale mai mică; nu spectaculos, dar suficient pentru a accesa sume mai mari pe termen mai lung. BCR, de pildă, își propune ca 25% din creditele acordate în 2026 să fie verzi.
Renovare sau demolare?
Întrebată ce este mai sustenabil — să demolezi și să reconstruiești sau să renovezi — Bordei este clară: dacă structura este în regulă, renovarea câștigă detașat. Clădirile de patrimoniu, evident, nu pot fi demolate, dar nici pentru o clădire standard demolarea nu este, de regulă, alegerea „verde”.
Cel mai verde carbon este cel pe care nu l-ai emis.
Argumentul este amprenta de carbon pe întreg ciclul de viață, „from cradle to grave”. Un studiu al University of Notre Dame, realizat pe un milion de clădiri din Chicago, a arătat că o construcție de la zero poate avea o amprentă de carbon de până la câteva mii de ori mai mare decât o renovare — amprentă care, în cazul renovării, se recuperează în doar câțiva ani.
Unde investești primul euro
Pentru un proprietar cu buget limitat, sfatul seamănă cu cel al medicului: întâi diagnosticul. Primii bani trebuie să se ducă într-un audit energetic, care arată clar ce trebuie făcut și în ce ordine.
Apoi vin „fructele care atârnă jos” — măsuri operaționale fără Capex major: reglarea set point-urilor, echilibrarea aeraulică și hidraulică a instalației de HVAC, calibrarea senzorilor și programe corecte de funcționare (n-are sens să ții clădirea goală la 19 grade în weekend). Abia după aceea urmează anvelopa, punțile termice, ferestrele și instalațiile, un BMS bine setat și, la final, sursele de energie regenerabilă.
Dincolo de „E”: social și guvernanță
Pentru că are KPI mai ușor de urmărit, mediul (E) acaparează atenția. Dar componenta socială câștigă teren prin certificări precum Access for You, care evaluează cât de accesibilă este o clădire pentru persoanele cu dizabilități — nu doar locomotorii, ci și de vedere, de auz sau din spectrul neurocognitiv. La certificările „clasice” — LEED, BREEAM, WELL — se adaugă tot mai vizibil EDGE, susținută de IFC (Banca Mondială), care confirmă consumuri cu 20% mai mici de materiale, energie și apă față de un benchmark local și deschide accesul la finanțări avantajoase.
Tehnologie și educație
Monitorizarea în timp real a devenit indispensabilă. CBRE administrează la nivel mondial 2,9 miliarde de metri pătrați și folosește platforma Deepki, conectată la BMS, care citește automat facturile prin inteligență artificială și oferă un tablou la zi al consumurilor. „Sfântul Excel”, cu erorile lui inevitabile, a rămas în urmă.
Rămâne însă provocarea oamenilor: există un deficit de auditori energetici — în România nu s-a mai organizat un examen din 2021 — și un decalaj între clădirea proiectată și cea efectiv operată. Totuși, Alina Bordei este optimistă. Generațiile Z și Alfa sunt mult mai atente la mediu, iar educația ecologică ar putea intra în programa de gimnaziu.
Cu pași mici putem să facem schimbarea. Plecând de la noi, că se propagă ca un efect de fluture.
